Bu sayfada Mimarm'ın bir parsel için uyguladığı sekiz kural var. Her kuralda hesabın nasıl yapıldığı, istisnalar, ekranda nerede göründüğü ve hangi kararın size kaldığı yazar.
Kurallar Ümraniye'nin imar uygulamasına göre yazılmıştır.
[01/02]
01
Her değerin kaynağı yazar
Bir mesafe, kat ya da alan ekranda göründüğünde yanında nereden geldiği de yazar: referans parsel, imar durumu ya da sizin girişiniz.
02
Elle giriş önce gelir
Hesaplanan her değer bir başlangıç noktasıdır. Değiştirdiğiniz değer uygulanır; öneriden sapma ekranda not olarak kalır.
03
Uyarı hesabı durdurmaz
Kırmızı satır bir kural ihlalini ya da sizden beklenen bir kararı, turuncu satır bir veri sorununu gösterir. Karar sizde kalır.
[02/02]
Kural 01
Referans parsel
Yeni binanın sokak dokusuna uyması için ön bahçe mesafesi adadaki ruhsatlı bir komşudan alınır. Bahçe mesafeli modelde başlangıç kat sayısı da buradan gelir.
① aynı ada② paralel ada③ karşı ada~2 m eşitlik15 cm ölçüm payı
Nasıl hesaplanır
Öncelik sırası: aynı adada aynı hizadaki ruhsatlı parseller, sonra paralel ada, sonra karşı ada. Hiçbiri yoksa imar durumu belgesi.
Aynı öncelik içinde arsaya en yakın ruhsatlı parsel seçilir.
Yaklaşık 2 m içinde eşit uzaklıkta birden çok aday varsa Mimarm seçmez; adaylar listelenir, seçimi siz yaparsınız.
Ruhsatlı yapısı sizin sokağınıza bakmayan aday elenir. Elenme gerekçesi bilgi notu olarak yazar; elenen adaylar ayrı bir grupta listede kalır, isterseniz elle seçersiniz.
Referanstan ölçülen ön bahçe, imar durumu belgesindeki değerden büyükse belge değeri uygulanır. 15 cm'ye kadar fark ölçüm payı sayılır.
İstisnalar ve sınırlar
Ruhsatlı sayılan yapı, yerinde duran yapıdır. Haritada “inşaata başlanacak” diye işaretli, henüz yapılmamış ruhsat izinleri referans seçilmez; çizimde ayrıca gösterilir.
Resmi ruhsat dosyası verisi olmadığından yapının harita kayıt türüne bakılır: mor çizilenler ruhsatlıdır, ruhsatsız yapılar çizime girmez.
Kendi parselinizde ruhsatlı bir yapı varsa mevcut yapı esas alınır; isterseniz boş arsa önerisine dönersiniz.
Mimarm
Adayları öncelik ve uzaklığa göre sıralar, seçtiği referansı çizimde REF rozetiyle işaretler.
Siz
Eşit adaylar arasında seçersiniz. Ön bahçe kaynağını “Ruhsatlı” ya da “İmar belgesi” olarak değiştirebilirsiniz.
Ekranda
Sağ panel, ÇEKME bölümü: ön bahçe kaynağı, REFERANS YAPI listesi ve ELENEN ADAYLAR.
Kural 02
Çekme mesafeleri
Bina cephe hattının parsel sınırından ne kadar içeride duracağını belirler; ön, yan ve arka bahçeleri oluşturur.
ön 5 myan 3 marka 3 m+0,5 m / kat, 5 katın üstünde
Nasıl hesaplanır
Ümraniye'de standart değerler: ön 5 m, yan 3 m, arka 3 m.
Ön bahçe referans parselden gelir; böylece sokak boyunca bina hattı komşularla aynı hizada kalır. Yan ve arka bahçeler imar durumundaki en az değerlerden türetilir.
Mesafeler, yol için terk edilen kısım düşüldükten sonraki net parsel sınırından ölçülür. İkiz nizamda ön ve arka hat komşunun duvarına hizalanır.
Görünür kat 5'i aşarsa yan ve arka bahçe için gereken en az mesafe 3 m + aşan her kat için 0,5 m olur: 6 katta 3,5 m, 8 katta 4,5 m. Cephe zaten bunun üzerinde çekilmişse yeniden artırılmaz.
İstisnalar ve sınırlar
Yüksek bina artışı ön bahçeye hiçbir zaman uygulanmaz.
İkiz ya da bitişik cephede mesafe 0 ile başlar ama kilitli değildir. Değiştirirseniz hesap sizin değerinizle sürer ve “ikiz önerisinden sapıldı” notu çıkar.
Mimarm
Her cephenin mesafesini kaynağıyla yazar: referans, imar durumu ya da elle giriş. Artış uygulandıysa ölçü çizgisi kesikli çizilir, yanına “gerekli en az X m” notu düşülür.
Siz
Her değeri elle değiştirebilirsiniz; bulunan değer yalnız başlangıç noktasıdır.
Ekranda
Sağ panel, ÇEKME bölümü: Ön, Yan sol, Yan sağ, Arka kutuları ve altlarında kaynak notu.
Kural 03
Çıkmalar
Çıkma, üst katların cephe hattından dışarı taşan kısmıdır. Mimarm her cephe için izin verilen en yüksek çıkmayı hesaplar; siz azaltabilir ya da sıfırlayabilirsiniz.
en çok 1,5 msınır payı 2 m7 katın üstünde çıkma yok
Nasıl hesaplanır
Çıkma hiçbir cephede 1,5 m'yi aşamaz ve her zaman çekme kadar ya da daha azdır. Zemin katı değil, üst katları genişletir.
Yol cephelerinde başka sınır yoktur: 3 m çekilen yol cephesi 1,5 m çıkma taşır.
Komşuya bakan yan ve arka cephelerde çıkmanın ucu sınıra en az 2 m kala durur. Standart 3 m yan bahçede bu 1 m, 3,5 m ve üzeri bahçede 1,5 m demektir.
Kuralı aşan bir değer girerseniz kırpılır; satırın altında “kurala kırpıldı → uygulanan X m” notu görünür.
Toprak üstü kat sayısı 7'yi aşan binada hiçbir cephede çıkma yapılamaz. Sayıma zemin ve normal katlar girer; bodrum girmez.
İstisnalar ve sınırlar
Boş adada, hiç ruhsatlı yapı yoksa, çıkma yalnız ön cepheye verilir.
Belediye kaydında binaların çıkma bilgisi yoktur. Adada çıkma teamülü olmadığını görürseniz ilgili cepheleri elle sıfırlarsınız.
7 katı aşan binada Mimarm çıkmaları kendiliğinden silmez; kırmızı bir uyarıyla bildirir, kararı size bırakır.
Mimarm
Her cephe için izin verilen en çok değeri önerir ve çizimde çıkma konturunu ayrı çizgiyle gösterir.
Siz
Değerleri azaltır ya da sıfırlarsınız; çıkmaları emsal dışı saymak için paneldeki işareti kullanırsınız.
Ekranda
Sağ panel, ÇIKMA bölümü: cephe cephe değerler ve her satırın altında “izin verilen 1,5 m · sınır payı 2 m” notu.
Kural 04
Kat adedi
Bütün kat göstergeleri görünür kat sayısını kullanır: sokaktan bakınca sayılan katlar.
zemin + normal katlarbodrum sayılmaz“5 kat” = zemin + 4
Nasıl hesaplanır
Görünür kat = zemin + normal katlar; çatıda ayrı bağımsız daire varsa +1. Son katla dubleks çatı ve kapalı çatı sayılmaz.
Emsalli modelde kat sayısı emsal bütçesinden türer: alan hakkını aşmayacak en yüksek kat önerilir. Kat kutusu her zaman açıktır; hakkı aşarsanız “kat düşür” kısayolu çıkar.
Bahçe mesafeli modelde kat sırayla şu kaynaklardan gelir: ikiz komşu yapı, referans ruhsatlı yapı, imar belgesi; hiçbiri yoksa zemin + 1 normal kat.
Komşu yapıların belediye kaydındaki toplam kat sayısı bodrumları da içerir. Mimarm komşunun görünür katını normal kat sayısından okur.
İstisnalar ve sınırlar
Proje görünür katı imar belgesindeki sınırı aşarsa uyarı verilir; hesap durmaz.
İki ikiz komşunun kat sayısı farklıysa düşük olan uygulanır. Yüksek komşuyu 1 kattan fazla aşarsanız uyarı çıkar.
Asgari bina ölçüleri: en az 6 m cephe, 7 m derinlik, 42 m² oturum.
Mimarm
Katın nereden geldiğini kat satırının yanında yazar; emsal aşımında uyarı katın kaynağını da söyler.
Siz
Kat sayısını elle yazarsınız; elle giriş her zaman önceliklidir.
Ekranda
Sağ panel: “Kat adedi (proje)” kutusu, boşken “oto” yazar. KAT DAĞILIMI bölümünde katlar ve daireler.
Kural 05
Yapılaşma modelleri
Bina iki modelden biriyle kurulur: Emsalli (KAKS) ya da Bahçe mesafeli. Mimarm imar verisine göre varsayılanı seçer, siz değiştirirsiniz.
Net × KAKS × 1,30bahçe mesafeli: tek binaemsalli: çok blok olabilir
Nasıl hesaplanır
Emsalli (KAKS): imar belgesinde okunabilir bir KAKS varsa varsayılandır. Toplam inşaat alanı net alan × KAKS × 1,30'dur; %30 İstanbul artışı yalnız bu modelde uygulanır. Büyük parselde çok bloklu yerleşim bu modelde kurulur.
Bahçe mesafeli: küçük parseller için ya da KAKS okunamadığında varsayılandır. Emsal hesabı yoktur; bina oturumu bahçe mesafeleri düşüldükten sonra kalan alandır ve tek bina kurulur.
Model değiştirmek hesabı baştan kurar; iki model arasında geçip sonuçları karşılaştırırsınız.
İstisnalar ve sınırlar
Bahçe mesafeleri, çıkmalar ve asgari bina ölçüleri her iki modelde geçerlidir. Altına düşülürse ekranın ortasında bir uyarı açılır: durumu sayılarla anlatır, nizamı ikize çevirmeyi ya da kat sayısını ayarlamayı önerir, devam etmenize engel olmaz.
Mimarm
İmar verisine göre varsayılan modeli seçer; seçime göre panelin alt bölümlerini değiştirir.
Siz
Modeli değiştirip iki sonucu karşılaştırırsınız.
Ekranda
Sağ panel, İMAR DURUM BİLGİLERİ: “Yapılaşma modeli” satırı. Emsallide K.A.K.S, T.A.K.S ve EMSAL KULLANIMI görünür.
Kural 06
KAKS ve satılabilir alan
Emsalli modelde toplam inşaat hakkı, terkten sonra kalan net alan üzerinden hesaplanır.
Net = Brüt − Terk× KAKS × 1,30çatı emsale dahil
Örnek parsel: ada 1234, parsel 5
Brüt arsa
1055,44 m²
Terk
− 87,64 m²
Net alan
967,80 m²
× KAKS
2,00
× İstanbul artışı
1,30
Toplam inşaat hakkı
2516,28 m²
Kullanılan (5 kat)
1927,80 m²
EMSAL KULLANIMI %77. Kalan hak göstergede görünür; bu bir hata değildir.
Nasıl hesaplanır
Net (fonksiyon) alanı = brüt arsa − terk. Üç değer de üst şeritte, terk yüzdesiyle birlikte görünür.
Toplam inşaat alanı = net × KAKS × 1,30. Otomatik kat önerisi bu bütçeyi aşmaz; elle aşarsanız hesap durmaz, uyarı alırsınız.
Emsale girmeyenler: otopark bodrumu zorunlu olarak emsal dışıdır; öteki bodrum türlerinde “emsal harici” işareti sizindir. “Çıkmalar emsal harici” işaretlenirse normal kat emsali çıkmasız alandan sayılır.
Çatı alanı her zaman emsale dahildir: dubleks de olsa, ayrı daire de olsa.
İstisnalar ve sınırlar
KAKS ve TAKS imar verisinden okunur; paneldeki değerleri değiştirerek farklı senaryolar denersiniz.
Kat tavanı ya da küçük oturum yüzünden emsal bütçesinin tamamı kullanılamayabilir. Bu bir hata değildir; kalan miktar göstergede görünür.
Mimarm
Emsal hakkını ve kullanımını hesaplar; aşımda göstergeyi kırmızıya çevirir.
Siz
KAKS, TAKS ve emsal dışı işaretlerini değiştirerek senaryoları karşılaştırırsınız.
Ekranda
Sağ panel: K.A.K.S ve T.A.K.S kutuları, yanlarında izin verilen m². EMSAL KULLANIMI göstergesi.
Kural 07
Bodrum ve çatı
Bodrum türü ve çatı kullanımı mimarın beyanıdır; Mimarm geometriyi ve emsal hesabını bu beyana göre kurar.
bodrum kata sayılmazçatı dubleks 2,5 m içeriayrı daire +1 kat
Nasıl hesaplanır
Çatı çekmesi normal kat konturundan içeri alınır; bahçe mesafesi 0 olan ortak duvar cephesinde uygulanmaz.
Emsalli modelde çatı alanı her zaman emsale dahildir.
İstisnalar ve sınırlar
Havza içi parseller: Ihlamurkuyu, Aşağı Dudullu, Yukarı Dudullu ve Esenşehir mahallelerinde zeminle bağlantılı bodrum emsal dışı sayılabilir. Ekran bu işarette mahalle denetimi yapmaz; parselin havza içinde olduğunu teyit etmek size aittir.
Köşe parselde otopark bodrumunun ikinci yol cephesi ayrıştırılamayabilir; bu cepheyi çizimden kendiniz kontrol edin.
Bodrum türleri
Tür
Davranış
Ters dubleks (varsayılan)
Zeminle bağlantılı; izdüşüm zemin oturumu kadar; emsal beyanı sizin
Ayrı bağımsız daire
İzdüşüm zemin oturumu kadar; emsal beyanı sizin
Otopark
Bahçe, KAKS ve TAKS kurallarına girmez; yola 3 m, komşu sınırlara 0 yaklaşır; emsal dışı zorunlu
Sığınak, depo, diğer
İzdüşüm zemin oturumu kadar; emsal beyanı sizin
Çatı kullanımı
Seçenek
Çatı çekmesi
Görünür kata etkisi
Son kat ile dubleks
2,5 m
Sayılmaz
Ayrı bağımsız daire
1,5 m
+1 kat
Kapalı çatı
—
Sayılmaz
Mimarm
Beyanınıza göre bodrum ve çatı geometrisini kurar, emsal hesabına katar.
Siz
Bodrum türünü, çatı kullanımını ve emsal dışı işaretlerini seçersiniz.
Ekranda
Sağ panel, BODRUM VE ÇATI bölümü. Çizimde bodrum mavi kısa kesikli, çatı izi turkuaz kesikli.
Kural 08
İkiz parsel
İkiz nizamda iki komşu parsel ortak duvarla yapılaşır: ortak duvar cephesinde bahçe mesafesi sıfırdır ve iki bina tek kütle gibi görünür.
50 cm'ye kadar dayalı sayılır2 m'den ince parsel yok sayılır“geri al” ile vazgeçilir
Nasıl hesaplanır
Komşu parseldeki ruhsatlı yapı ortak sınıra bitişikse, nizam ne olursa olsun Mimarm ikizi kendiliğinden uygular: nizam ikize alınır, ilgili taraflar seçilir, değerler komşu yapıdan doldurulur.
Hangi tarafta bitişik ruhsatlı yapı varsa o taraf uygulanır: sol, sağ, arka ya da iki yana birden.
Ortak duvar cephesinde bahçe mesafesi ve çıkma 0 yazılır ama kilitli değildir. Ön ve arka hat komşunun duvarına hizalanır.
İki ikiz komşunun kat sayısı farklıysa düşük olan uygulanır.
İstisnalar ve sınırlar
Araya giren 2 m'den ince bir parsel yok sayılır; hangi parselin yok sayıldığı uyarıda yazar.
Yön doğrulanamazsa otomatik uygulama yapılmaz; uyarı çıkar, seçim size kalır.
Komşunun binası sizin sokağınıza bakmıyorsa ikizlik sürer ama ön hizası ondan alınmaz.
Cepheniz 6 m'nin altına düşüyorsa “Cephe 6 m altında — İkizle” önerisi çıkar.
Mimarm
İkiz durumunu tespit eder, uygular ve ne yaptığını bilgi notu olarak yazar.
Siz
İmar sekmesindeki “geri al” ile tek hamlede eski duruma dönersiniz.
Ekranda
Sağ panel üstünde bilgi notu ve rozet: “İkiz uygulandı: ruhsatlı komşu yapı 1234/4 · geri al”.
Kuralları bir parselde görün.
Ada ve parsel numaranızı girin; her değerin yanında hangi kuralın uygulandığı yazar.